競売直前でもリースバックは間に合う？
期限・手順・注意点を完全解説【2025年版】
「競売開始決定通知が届いた…もう終わりか」と絶望する前に読んでください。正しく動けば、家に住み続けながら競売を回避できるケースがあります。
目次
競売手続きには法律で定められた段階があります。どの段階にいるかによって、リースバックへの切り替えが可能かどうかが変わります。
住宅ローン滞納（3〜6ヶ月）
銀行から督促状。この段階ならリースバックはほぼ確実に間に合います。
期限の利益喪失通知
全額一括返済要求。まだ任意売却・リースバックの余地あり。
競売開始決定通知 ← 多くの方がここで相談
裁判所から正式通知。ここからでも間に合うケースが多い。すぐに動くことが最重要。
競売調査・執行官来訪
執行官が物件を調査。急ぎで対応すれば間に合う場合あり。
入札期間開始
一般に公告・入札開始。条件次第でまだ可能性あり。即日査定業者のみ対応可。
売却許可決定済み ← リースバック不可
ここまで来ると原則不可。専門の弁護士へ即相談を。
リースバックの買取価格が住宅ローン残高を上回れば、そのまま決済可能です。買取価格が下回る場合でも、「任意売却＋リースバック」という形で銀行と交渉できる会社があります。残債オーバーだからとあきらめないでください。
リースバックの買取は通常1〜4週間程度かかります。査定→契約→決済のスピードは業者によって大きく異なるため、スピード対応を明記している専門業者に絞って連絡することが重要です。
物件が単独名義で、差押え以外の法的問題（違法建築・他の抵当権）がなければ、比較的スムーズに進みます。共有名義の場合は専門業者への相談が不可欠です。
| 状況 | リースバック可否 | 優先すべきアクション |
|---|---|---|
| 競売開始決定通知届いた直後 | 高確率で可 | 今日中に複数社へ査定依頼 |
| 執行官が来訪済み | 急ぎで可能なケース多 | スピード対応業者を最優先で |
| 入札期間入り | 条件次第 | 即日査定＋銀行交渉実績のある業者のみ |
| 売却許可決定済み | 原則不可 | 専門の弁護士へ即相談 |
「競売になっても家が売れるんだから同じでは？」という声があります。しかし両者には売却価格・住み続けられるか・近隣への影響など、あらゆる面で大きな差があります。
| 競売 | リースバック | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の50〜70% | 市場価格の60〜85% |
| 住み続けられる | 不可 | 可（賃貸として継続） |
| 近隣への影響 | 競売情報が公開される | 秘密裏に進められる |
| 引っ越し | 自分で手配・費用も自己負担 | 不要（そのまま居住） |
| 子どもの転校 | 必要になるケースが多い | 不要なケースが多い |
| 手続きの主導権 | 裁判所が管理 | 自分で業者を選べる |
- 「まだ大丈夫」と先延ばしにする ― 競売タイムラインは容赦なく進みます。1日の遅れが選択肢を狭めます。
- 1社だけに相談する ― 買取価格・賃料・対応スピードは業者によって大きく異なります。必ず複数社で比較を。
- 賃料の確認を後回しにする ― 売却価格が高くても、毎月の賃料が払えなければ意味がありません。生活費とのバランスを必ず試算してください。
- 買い戻し条件を確認しない ― 将来的に買い戻したい場合、その条件（価格・期限）を契約書で確認しておかないと、後から高額になるケースがあります。
- 悪質業者に捕まる ― 「競売を止めます」と近づいてくる業者の中には、不当に安い価格で買い叩く悪質業者もいます。実績・口コミ・運営会社を必ず確認してください。
競売対応実績・スピード・査定精度の観点から厳選した2サービスです。複数社に同時依頼して比較することを強くおすすめします。
■ まとめ：今日動けば間に合う可能性がある
競売直前でも、「競売開始決定通知」が届いた段階であれば、リースバックへの切り替えが可能なケースが多くあります。大切なのは「今日すぐに動くこと」です。
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